Kadastro ; taşınmazların sınırlarını ve maliklerini belirleyip tapu
siciline kayıt çalışmalarıdır. Bir başka deyişle kadastro , tüm ülke
sınırları içerisindeki taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita
üzerinde belirleyerek hukuki durumlarını tespit etmek ve işlemlerin
kesinleşmesi sonucunda Türk Medeni Yasasınca öngörülen tapu siciline
tescil ederek hak sahiplerine tapu belgelerini verme işleminin
bütünüdür.
Kadastro kimler tarafından ve neden yapılır ?
Kadastro Hizmetleri, 3402 sayılı kanun gereğince Kadastro müdürlükleri
bünyesinde devlet memuru olarak görev yapan Kadastro Teknisyenleri ve
kadastrosu yapılacak çalışma alanı içinde köy derneği veya belediye
meclisince seçilen en az 3 bilirkişi ve muhtardan oluşan ekip tarafından
yapılır.
Kadastronun amacı nedir?
Kadastronun Amacı ; Tapu sicilini oluşturarak ülkemizin kadastral
topoğrafik haritasını oluşturup, taşınmaz mal mülkiyetinin tespiti ile
tapusuz arazileri tapuya bağlamak ve eski tapulu olanların tapularını
haritaya bağlayarak yenileyip, taşınmaz mal mülkiyetini devlet
güvencesine ve kayıt altına almaktır.
Eski tapu belgeleri ile kadastro sonucu verilen tapu senetleri arasında
ne fark vardır ?
Eski tapu kayıtları genel olarak harita veya plana bağlı olmayıp,
sınırları, mevki ve hudutlarında bulunan taşınmazlar la belirlenebilecek
bilgileri içeren kayıtlardı. Oysa Kadastro sonucu tanzim edilen tapu
kayıtları, ölçekli haritalara ve aynı zamanda memleket koordinat
sistemine göre her kırık noktasının koordinatları ölçü ve hesap
sonucunda belirlenen sayısal sisteme dayalı olup ihtilaf veya yer
tespitleri esnasında Yönetmelikler çerçevesinde kesin olarak arz
üzerinde sınırları belirlenebilecek nitelikte kayıtlardır. Bunun dışında
Kadastro çalışmalarından sonra eski tapu kayıtları işleme tabi kayıt
niteliğini kaybederler. Bunlara dayanarak tapu sicil müdürlüklerinde
herhangi bir işlem yapılmaz. ve Kadastro tutanaklarının kesinleştiği
tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra bu tapu kayıtlarına dayanarak
itiraz olunamaz ve dava açılamaz.
Çalışma alanı sınırı ne demektir ? İdari sınırdan farkı nedir ?
Kadastro bölgesindeki her köy ile belediye sınırları içinde bulunan
mahallelerin her biri kadastro çalışma alanını teşkil eder. Bu alanı
belirlemek için 3402 sayılı yasa uyarınca yapılan çalışmalar sonucunda
kesinleşen sınır, köy veya mahallenin çalıma alanı sınırıdır. İdari
sınır değildir. Sınır belirleme işlemi önce kadastro ekibince yapılır ve
belirlenen bu sınıra varsa itiraz, tebliğ ve ilan tarihinden itibaren
yedi günlük süre içinde kadastro müdürlüğü nezdinde yapılır. Kadastro
müdürü gerekmiyorsa zeminde inceleme yapmadan yedi gün içinde evrak
üzerinde karar verir. Kadastro müdürü tarafından belirlenen sınır,
ilgililere tebliğ edildikten sonra varsa yedi gün içinde kadastro
mahkemesi nezdinde itiraz edilir. Kadastro mahkemesi bu itirazı duruşma
yapmaksızın15 gün içinde karara bağlar ve verilen karar nihaidir,
temyize dahi tabi değildir. Oysa idari sınır, köy kanunu hükümleri
gereğince belirlenir ve/veya değiştirilir. Ayrıca idari sınırı
belirleyecek makam kadastro ekibi, kadastro müdürü veya kadastro hakimi
olmayıp mülki idaredir ve idari sınırla ilgili davalar kadastro
mahkemelerinde değil , genel mahkemelerde görülmektedir ve temyizi
kabildir. Kadastro çalışmalarına başlandığında çalışma alanı sınırının
halk tarafından idari sınır olarak algılanması ve diretmeler hem
gereksiz yere zaman kaybı ve hem de bitişik köyler arasında gereksiz
sorunların başlamasına neden olmaktadır.
Her isteyen, taşınmazına kadastro yaptırabilir mi ? Kadastrosu yapılacak
alanlar nasıl belirlenir ?
İsteğe bağlı Kadastro işlemleri ücrete tabi olup bir kısım koşulların
gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu koşullar ; kadastrosunun yapılması
talep edilen taşınmazın bulunduğu bölgede kadastro çalışmalarının
başlamış olması, kadastro talebinin yatırım amaçlı olması ve birden
fazla adayı kapsıyor olması ve ilgililerince tüm kadastro giderlerinin
TKGM Döner Sermaye İşletmesi hesabına yatırılmış olması gerekmektedir.
Genel uygulamada Kadastrosu yapılacak alanlar, çalışma alanı olarak
tabir edilen yerlerde kadastro bölgesi bazında belirli bir sıra ve TKGM
onayı ile yıllık çalışma programına alınmasıyla her yılın ilk ayında
belirlenir ve çalışma bitiminde düşük oran ve miktarlarla harç tahakkuk
ettirilir.
Kadastro çalışmaları alenimidir? Hak sahipleri çalışmalara katılabilir
mi?
Kadastro Çalışmaları alenidir. Çalışmalar esnasında hak sahipleri gerek
sınırlandırmada ve gerek tespit esnasında hazır bulunabilir, belge ibraz
edebilir ve tanık gösterebilir. İlgilisi olduğu arazinin durumu hakkında
Kadastro ekibinden şifahi olarak bilgi alabileceği gibi bilgilendirme
veya sorunu ile ilgili dilekçe yazarak kadastro müdürlüğü kanalıyla da
bilgi alabilir.
Kadastro esnasında hak sahipleri taşınmazın ölçümü veya tespiti
esnasında hazır bulunmak zorunda mıdır ?
Kadastro esnasında hak sahipleri taşınmazlarının ölçü veya tespitleri
esnasında hazır bulunmak zorunda değildir. Taşınmazların sınırlandırma
ve tespitleri Muhtar ve bilirkişi beyanları ve gerekli diğer belgeler
vasıtasıyla da tespit edilebilir ancak hak sahiplerinin çalışmalara
katılmaları durumunda hatalar en aza inebilecek, anında resmi yollar
vasıtasıyla tespite katkıda bulunulabilecek ve aynı zamanda çalışmalara
katılma halinde taşınmaz maliklerine tahakkuk ettirilen kadastro harcı
oranı katılmayanlara nazaran daha düşük olacaktır.
Çalışmalarda kimlerin bilgilerine başvuruluyor ?
Kadastro Çalışmaları kadastro ekibi tarafından yapılmakta olup Kadastro
teknisyenleri yeminli kadastro bilirkişileri ve muhtar beyanları
doğrultusunda çalışma yapmaktadırlar. Ancak kadastro teknisyenleri
muhtar ve bilirkişilerin bilgilerinin yetersiz olmaları durumunda tanık
dinleyebilecekleri gibi belgeye aykırı beyanda bulunulması halinde bu
beyanları dikkate almayıp belge doğrultusunda sınırlandırma ve tespit
yapabilir.
Bilirkişilere itiraz edilip bilirkişiliği kabul edilmeyebilir mi ?
Kadastro bilirkişileri köylerde köy derneğince belediyelik yörelerde ise
belediye meclisince salt çoğunlukla seçilir. İsteyen herkes aday olamaz.
Bilirkişi olarak görev yapabilmek için ; T.C. vatandaşı olmak, 40 yaşını
bitirmiş olmak, Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak, en az on
yıldan beri o mahalle veya köyde ikamet ediyor olmak, zimmet, ihtilas,
irtikap,rüşvet, hırsızlık, inancı kötüye kullanma, dolanlı iflas gibi
yüz kızartıcı bir suçtan hüküm giymemiş olmak ve okur yazar olmak şart
koşulmaktadır. Bu özellikleri taşıyan her Türk vatandaşı bilirkişiliğe
aday olabilir ve seçilmesi halinde Kadastro Hakimi huzurunda yemin
ederek göreve başlar. Bilirkişilere göreve başlamadan önce yapacakları
işler bir yazı ile tebliğ edilir ve yalan beyanda bulunmaları halinde
yasal müeyyideler hatırlatılır. Görüleceği üzere Bilirkişiler belli bir
hassasiyetle göreve getirilmekte olup keyfi olarak veya şahsi nizalardan
dolayı değiştirilmesi istenemez. Ancak bilirkişiler kendisine, eşine,
usul ve furuuna, kardeşine, kardeşinin çocuklarına ve eşinin usul ve
furuuna ait taşınmazların tespitinde ve bu kişilerin hak iddia ettiği
taşınmazların tespitlerinde bilirkişilik yapamayacakları gibi tespiti
yapılan taşınmaz mal üzerinde hak iddia edenlerden herhangi biriyle
arasında dava veya husumet bulunanlara ait taşınmazların tespitlerinde
bilirkişi olarak görev yapamazlar. Bu tür engellerin çıkması durumuna
karşılık yasal olarak her ekip için 6 bilirkişi seçilmektedir. Bununla
beraber her tür iddia, idari veya adli yola iletilebilir.
Çalışma alanı sınırı belirlenirken komşu köy çalışma alanı içinde kalan
taşınmazlarda hak kaybı söz konusu mudur ?
Kadastro çalışma alanı sınırı kadastrosuna başlanacak köy veya mahalle
birimlerinin idari sınırı olmayıp adından da anlaşılacağı gibi çalışma
sınırlarını belirleyen bir işlemdir. Dolayısıyla çalışma alanı sınırı
yeni bir hak doğurmadığı gibi var olan bir hakkın kaybına da neden
olmaz. Bir başka çalışma alanında kalan araziler yine hak sahipleri
adına tespit edilir. Herhangi bir surette çalışma alanıyla birden fazla
parçaya bölünen taşınmaz tescilden sonra ilgilisinin talebi üzerine
büyük kısmın bulunduğu mahalle veya köye ait tapu kütüğü sayfasına
işlenmek için birleştirilebilir.
Eski tapu senetlerimi kaybettim. Sahibi olduğum yerler adıma tespit
görür mü ?
Kadastro çalışmalarına başlanmadan önce çalışma yapılacak köy veya
mahalleye ait eski tapu kayıtları, vergi tahrir kayıtları ve son dönem
emlak beyanları ile 31 aralık 1981 ve öncesine ait vergi beyanname
örnekleri kadastro müdürlükleri tarafından ilgili kurumlardan alınarak
kadastro ekibine teslim edildiğinden eski tapu kaydı veya vergi kaydı
olan taşınmazların maliklerinden bu belgelerin mutlaka ibraz edilmesi
istenmez. Ancak ilgililerin hak kaybına neden olmamaları için
ellerindeki tüm evrakı müspiteleri kadastro ekibine alındı belgesi
karşılığında veya bir dilekçe ile müdürlük vasıtasıyla ibraz etmeleri
kendi yararlarına olacaktır.
Bilirkişiler yanlış ve eksik bilgi veriyorlar. Ne yapmalıyım ?
Kadastro teknisyenleri sınırlandırma ve tespitlerde bilirkişi
beyanlarına bağlı kalmak zorunda dır. Ancak bu beyanlar eldeki mevcut
resmi belgelerle çakışıyorsa bu beyanlara bağlı kalmayıp belge
doğrultusunda işlem yapabilirler. Yapılan tespit eğer sizce hatalıysa ve
buna dair belgeniz varsa çalışma yapılan mahalle veya köyde işlerin
tamamlandığına dair tanzim edilen tutanağın tarihinden önce kadastro
komisyonuna itirazda bulunabilirsiniz. Belgenizin olmaması durumunda
çalışmaların askı suretiyle tebliği süresince Kadastro Mahkemesine
itiraz mahiyetli dava açabilirsiniz.
Kadastro işlemleri herhangi bir ücrete tabi midir ?
Kadastro işlemleri harca tabi olup harç oranları ve asgari harçlar her
yıl bütçe kanunu ile belirlenir. Harç hesaplamalarında son dönem emlak
beyan değerleri veya olmaması halinde kadastro komisyonunca tespit
edilen değer üzerinden hesaplanır.
Kullandığım taşınmazlar tapusuz ve bir kısmına vergi beyanında
bulunmadım. Ne yapmalıyım ?
Kadastro çalışmaları esnasında sınırlandırma ve tespitler belgeli ve
belgesiz olmak üzere iki şekilde yapılır. Çalışmalarda öncelikle
sınırlandırması yapılan taşınmazın eski tapu kaydı olup olmadığı
kadastro ekibine teslim edilen ve uygulamada birlik zabıt defteri
dediğimiz eski tapu kayıtlarını içeren defterden muhtar ve bilirkişi
beyanları yardımı ile araştırılır. İlgilinin tapu kayıt örneği ibraz
edip etmediği incelenir. Şayet sınırlandırması yapılan yere ait tapu
kaydı mevcut ise 3402 sayılı yasadaki tapuda kayıtlı taşınmazların
tespiti ile ilgili hükümler uygulanarak taşınmazın tespit işlemi
yapılır. Sınırlandırması yapılan taşınmaza ait tapu kaydı bulunamamış
ise 3402 sayılı yasadaki zilyedlikle iktisab hükümlerine göre tespit
yapılır. Bu hükümler genel itibariyle ; halen zilyed olunan taşınmazın
malik veya murislerinin en az 20 yıl süre ile nizasız ve fasılasız ve
malik sıfatıyla zilyed olunma, bir çalışma alanında malikler itibariyle
kuru arazide 100 sulu arazide 40 dönümü geçmeme, ve kullanılan
taşınmazın orta malı veya devletin hüküm ve tasarrufu altında olup bir
amaç ve hizmete tahsis edilmemiş olması özetle zilyedlikle iktisaba
elverişli taşınmaz niteliğine sahip olma koşullarıdır. Kadastro
çalışmalarında vergi tahrir kayıtları ve vergi beyannameleri mülkiyeti
belirleyici belgeler olmayıp zilyetlikle birleştikleri takdirde
taşınmazın miktarında esas alınacak belgelerdir. Bununla birlikte
yukarıda izah edilen 40/100 dönümlük normların dikkate alınmasının
gerektiği durumlarda miktar fazlası kısım çıkması halinde bu belgelerin
varlığı yine miktar yönünden dikkate alınmaktadır. Taşınmazın tapu veya
vergi kaydının bulunmaması zilyed adına yazılmayacağı anlamına gelmez.
Babamdan kalan taşınmazlar mirasçıları adına tespit edilir mi ?
Kadastro tespitleri esnasında faydalanılacak belgelerden biri de köy
nüfus defteridir. Taşınmaz malikinin ölü olması durumunda mirasçıları
tarafından ( veraset ilamı gibi) herhangi bir belge ibraz edilmemesi
durumunda köy nüfus defterinden faydalanılır defterde yazılı mirasçılar
ile muhtar ve bilirkişi beyanları birbirini doğruluyorsa köy nüfus
defterinde yazılı mirasçılar adına tespitlerin yapılması mümkündür. Aksi
halde malikin ölü olduğu kadastro tutanağının edinme sebebi ve beyanlar
hanesinde belirtilerek ölü malik adına tespit yapılır. Hisselendirme ve
mülkiyet türü tespitinde medeni kanun hükümleri uygulanır.
Maliki olduğum taşınmazlara ait vergi
kayıtlarım var ancak miktarları eksik tespitleri nasıl yapılır
Kadastro tespiti yapılan taşınmaza ait vergi tahrir kaydı ve 1981 ve
öncesine ait vergi beyannamesi mevcutsa ; muhtar ve bilirkişi, miktar
fazlası kısmın zilyetlikle iktisaba elverişli yerlerden olmadığı ve
taşınmazda genişleme bulunmadığı yönünde beyanda bulunursa, fiili zemin
durumu dikkate alınarak tespit yapılır ve miktar olarak vergi kaydı veya
beyannameden fazla olanın miktarına uyularak miktar fazlası kısım 3402
sayılı yasanın 14.maddesine göre 40/100 dönüme kadar senetsizden verilir
ve senetsiz defterine işlenir.
Babam 35-40 yıl önce taşlık bir araziyi canlandırarak tarla haline
dönüştürdü adıma yazılır mı ?
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunup herhangi bir amaca tahsis
edilmeyen yerler masraf ve emek sarfıyla tarım alanına dönüştürülmesi
halinde en az 20 yıl süreyle nizasız ve malik sıfatıyla zilyed ve
tasarruf eden adına tespit yapılır. Ancak bu miktar 3402 sayılı yasadaki
40/100 dönümlük normu aşamaz. Kadastro esnasında yerlerim yanlış yazılmış. Çalışmalar şu an askı
suretiyle ilan ediliyor ne yapmalıyım ?
Kadastro tespitlerine, 30 günlük askı ilanı süresi içinde kadastro
mahkemesi nezdinde itiraz mahiyetli dava açılabilir. Bu dava için
mutlaka kadastrosu yapılan köy veya mahallenin adli teşkilatının
bulunduğu yere gelmeye gerek yoktur. Bu dava Türkiye’ nin herhangi bir
yerinde bulunan sulh, asliye veya kadastro mahkemesi kanalıyla da
açılabilir.
Kadastro esnasında yerlerim yanlış yazılmış. Çalışmalar devam ediyor ne
yapmalıyım?
Yapılan tespit eğer sizce hatalıysa ve buna dair belgeniz varsa çalışma
yapılan mahalle veya köyde işlerin tamamlandığına dair tanzim edilen
tutanağın tarihinden önce kadastro komisyonuna itirazda
bulunabilirsiniz. Belgenizin olmaması durumunda çalışmaların askı
suretiyle tebliği süresince Kadastro Mahkemesine itiraz mahiyetli dava
açabilirsiniz.
Kadastro esnasında yerlerim yanlış yazılmış. İlan süresince de farkına
varamadığımdan yapılan tespitler kesinleşmiş. Ne yapmam gerekiyor ?
Kadastro tespitleri kesinleştikten sonra , kadastrodan önceki sebeplere
dayalı olarak dava açma hakkı kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl dır.
Bu süreyi geçirmeden genel mahkemelerde (asliye ve sulh hukuk
mahkemeleri) dava açmanız gerekmektedir. Aksi halde hak kaybına uğramış
olursunuz.
Taşınmazımla ilgili daha önce dava açmıştım. Köyümüze kadastro girdi,
davam nasıl etkilenir?
Kadastro çalışmaları başlamadan önce çalışma alanının idari sınır olarak
bağlı olduğu köy veya mahallenin yetki alanına giren mahkemelerden
çalışma alanıyla ilgili kadastroyu ilgilendiren davaların listesi
istenir. Bu listede belirtilen davalarla ilgili taşınmazlar muhtar,
bilirkişi, davalı veya davacı bilgileri ve gerektiğinde dava dosyası
incelenerek tespit edilir. Davalı taşınmaz davanın niteliğine göre
mülkiyeti, sınırı veya yüzölçümü tespit edilmeden, taşınmaz hakkındaki
edinilen bilgiler kadastro tutanağının edinme sebebinde izah edilerek
kadastro mahkemesine gönderilmek üzere davalı olarak tespit yapılır.
Taşınmazla ilgili tutanak ve diğer evraklar kadastro mahkemesine
gönderilir ve hukuk mahkemesine de tutanak tanzim edilip kadastro
mahkemesine gönderildiği yönünde bilgi verilir. Herhangi bir taşınmazla
ilgili kadastro tutanağı tanzim edildiğinde kadastro ile ilgili
davalarda yetkili mahkeme kadastro mahkemesi olduğundan parselinizle
ilgili dava halen görülmekte olan mahkemede tutanak tanzim edilinceye
kadar devam eder bu tarihten sonra görev kadastro mahkemesinindir
davanıza kadastro mahkemesinde bakılır.
Babama ait arsa üzerine ev yaptım. Ancak babam bu yerimin kendi adına
tespit edilmesini istiyor. Evimin hukuki durumu nasıl tespit edilir ?
Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yer başkasının üzerindeki eşya
başkasının olabilecek şekilde tapu tesisi mümkündü. Medeni Kanunun
yürürlüğe girmesinden sonra bu ikili kullanıma son verilmiştir.
Babanızın uygun muvafakati olmadan üzerin e bina inşa ettiğiniz arsanın
adınıza tespit edilmesi mümkün değildir. Ancak söz konusu parselin tapu
kütüğünün beyanlar hanesine de işlenmek üzere arsa üzerindeki evin (muhdesat
olarak) cinsi, kime ait olduğu ve iktisab sebebi açıklanarak kadastro
tutanağının beyanlar sütununa belirtme yapılır. Ancak bu belirtme
sürekli ve ayni bir hak meydana getirmez, fiili durumun belirtilmesi
anlamını taşır.
Taşınmazımın yüzölçümü kadastro esnasında eksik hesaplanmış.
Düzeltilmesi mümkün mü ?
3402 sayılı yasa, evrakına aykırı olarak tescil edilen idaremizden
kaynaklanan maddi hataları düzeltme olanağını mümkün kılmıştır. Bu
çerçevede yapılacak incelemede hata olduğu iddia edilen parsele ait
paftanın zemine uygunluğu belirlendikten sonra yapılacak hesaplamada
yüzölçüm hatası tespit edildiği takdirde hata düzeltilerek ilgililere
varsa itirazlarını tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde sulh hukuk
mahkemesine yapabilecekleri belirtilerek tebliğ edilir. İtiraz süresi
geçtikten sonra düzeltmeye itiraz mahiyetli dava açılmadığı yönünde sulh
mahkemesinden yazılı bilgi alındıktan sonra düzeltme kesinleştirilerek
fenni klasörü ve tapu kütüğü sayfasında gerekli düzeltme yapılır.
İlgililerince dava açıldığı takdirde dava sonucuna göre işlem yapılır.
Bu işlemler devam ederken tapu kütüğü sayfasına düzeltme işlemlerinin
başlatıldığı yönünde belirtme yapılarak 3. şahısların bu düzeltmeden
haberdar edilmesi sağlanır. Hangi tür taşınmazlar zilyetlikle iktisab edilemez ?
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunup herhangi bir kamu hizmetine
tahsis edilen yerler, ormanlar, orta malları, özel kanunlar uyarınca
devlete kalan taşınmazlar ile belediyelerin imar planları içinde bulunan
sahipsiz yerler, çay-dere-ırmak yatakları imar-ihya suretiyle de olsa
kazandırıcı zamanaşımı suretiyle zilyetlikle iktisap edilemez.
Sulu arazi ve susuz arazi neye göre belirlenir ?
Kadastro kanununda geçen sulu ve susuz arazi ; arazinin devlet
tarafından sulanıp sulanmadığı yönü dikkate alınarak belirlenir(3083
sayılı yasa). Devlet tarafından sulanan arazi “sulu toprak” , devlet
tarafından sulanmayan arazi “kuru toprak” olarak değerlendirilir.
-Aramızda düzenlediğimiz adi senetle yer aldım. Tespit kimin adına
yapılır ?
Satın aldığınız taşınmaz tapuda kayıtlı ise ;
-satış tarihinden itibaren 10 yıl süreyle çekişmesiz ve aralıksız ve
malik sıfatıyla zilyet olmamanız halinde tapu kayıt maliki veya ölü ise
mirasçılarının muvafakati aranarak,
-satış tarihinden itibaren 10 yıl geçmesi halinde ise kayıt malik veya
mirasçılarının beyanı veya herhangi bir belge veya bilirkişi yahut tanık
sözleriyle satışı ve en az on yıl süreyle çekişmesiz ve aralıksız malik
sıfatıyla zilyetliğinizi ispat ettiğiniz takdirde muvafakat aranmadan bu
belge veya beyan doğrultusunda,
tespit adınıza yapılır.Satın aldığınız taşınmaz tapuda kayıtlı değilse bilirkişi veya tanık
beyanlarıyla doğrulanması halinde adınıza tespit görebilir. Aranızda
düzenlediğiniz adi senedin doğruluğu yönünde farklı beyanların olması
halinde bilirkişi beyanlarına itibar edilir.
